十六、租赁合同（二）

甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷案

主题:租赁期限、租金支付、承租人优先购买权、租赁合同的继续履行与解除

案情:2014年1月2日，甲超市连锁有限责任公司与乙公司签署了《房屋租赁合同》，但甲公司与乙公司双方签署合同后并未到房产管理部门办理房屋租赁登记备案手续。www.czyefang.com

《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限是25年，甲公司租赁乙公司所有的a栋建筑用于开办超市，拟开办的超市名称为利民超市，租赁物为a栋建筑的一楼、二楼和三楼，面积分别为1万平方米、1万平方米和8000平方米。

《房屋租赁合同》明确约定，在合同约定的租赁期间内，每年1月15日甲公司一次性向乙公司支付当年全年的租金，乙公司应向甲公司出具正规的发票，乙公司应向甲公司所开办的利民超市提供300平方米的免费停车场，本合同到双方房地产管理部门办理租赁登记备案手续之日起生效，本合同签署后，甲乙双方应就该超市的具体经营模式的未尽事宜协商。

2017年6月30日，乙公司将a栋建筑二楼（1万平米）卖给了丙公司，将三楼（8000平方米）卖给了丁公司，均未通知甲公司，并已经办理了房地产过户手续，甲公司在丙公司和丁公司向其主张租金时，经查询房产部门登记才了解到房屋已经转让的事实。

20178月1日，因所在地交通管理部门的统一规定，乙公司无法向甲公司所办超市提供300平方米的免费停车位，而必须采用每小时收费3元的计时收费停车模式。采取计时停车停车收费模式后，利民超市的顾客流量受到一定影响。因乙公司无法向利民超市提供300平方米的免费停车位，且受网络交易的影响，利民超市的运营状况不佳，亏损严重。甲公司于2017年8月18日向乙公司发出《解除租赁合同通知书》，明确表示因乙公司无法向利民超市提供300平方米的免费停车位，甲公司立即解除双方签署的《房屋租赁合同》

2014年、2015年、2016年，甲公司均已按时支付租金，甲公司已于207年1月15日向乙公司支付2017年全年的房屋租金。

问题1、《房屋租赁合同》约定的租赁期限是25年，该合同条款的效力如何？为什么？

概说:租赁合同，超过20年的部分无效。

标答:该合同条款部分无效。本案《房屋租赁合同》约定租期为25年，超过了《民法典》第705条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

问题2、甲、乙公司双方签署合同后并未办理租赁登记备案手续，《房屋租赁合同》效力如何？为什么？

概说:乙把房租给甲，出租人是乙，承租人是甲。没有办租赁备案登记，不影响租赁合同效力。如果当事人双方约定租赁合同已办理为生效条件的从其约定。在从其约定条件之下，如果主要债务一方履行，另一方接受的即使没有备案登记，合同照样成立有效。本案中没有登记，但合同有效。主要义务已经履行。

标答:《房屋租赁合同》已经生效。依据《民法典》第706条规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。此外，租赁合同约定，本合同自双方到房产管理部门办理登记备案手续之日起生效。该合同是对合同的生效附停止条件。但因双方当事人已经按照合同约定履行了各自的权利义务，是通过履行的方式弥补形式瑕疵，通过默示合意改变了合同约定的生效条件，因此，未备案登记不影响合同的效力。

问题3、2018年1月19日，丙公司向法院起诉要求甲公司向其支付2017年7月1日至12月31日的a栋建筑二楼房屋租金。丙公司的该请求能否得到法院的支持？为什么？

概说:买卖不破租赁的双重视角，乙把房租给甲，又卖给了丙。对于丙不能将甲赶走就应该称为买卖不破租赁。对于丙就是合同债权债务的受让转移。丙成为了出租人，甲要交付租金。由于是年初交租金，甲没有将租金交给丙。而这个时候丙主张租金，租金已经交付了。

标答:丙公司的请求不能得到法院的支持。理由是:（1）丙公司的租金请求权已因清偿而消灭。丙公司从出租人乙公司处受让成为建筑物二楼的所有权人，如无特殊约定，其同时概括承受乙公司租赁合同中的权利义务，成为新的出租人，依据《民法典》第630条规定，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是，当事人另有约定的除外。但甲公司已依据合同约定于2017年1月15日向乙公司支付了2017年全年的房屋租金，该部分合同项下的租金因清偿而消灭，受让人丙公司承继乙公司支付了2017年全年的房屋租金，该部分合同项下的租金因清偿而消灭，受让人丙公司承继乙公司在租赁合同中的权利义务，自然也无该部分租金请求权，其可以基于不当得利向原出租人乙公司要求偿还7月1日起应交付的租金，或依据与乙公司买卖合同的约定寻求救济。

问题4、2017年6月30日，乙公司将a栋建筑二楼出卖给丙公司，现甲公司向法院起诉，要求确认乙公司与丙公司之间的房屋买卖合同无效。请问甲公司的该请求能否得到法院的支持？为什么？

概说:侵害了优先购买权，索赔可以，主张合同无效不可以。

标答:不能得到法院支持。《民法典》第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。在本案中，甲公司作为承租人 具有优先购买权，甲公司可以乙公司未履行告知义务侵害其优先购买权为由向乙公司请求其承担赔偿责任，但是不能以此为由请求确认乙公司与丙公司之间的房屋买卖合同无效。

问题5、乙公司收到甲公司于2017年8月18日发出的《解除租赁合同通知书》后，于2017年12月1日向法院起诉请求确认甲公司的解除行为无效。请问乙公司的该请求能否得到法院的支持？为什么？

概说:不能得到支持。没有提供车位，经营不下去，构成履行不能，此种情况可以解除。

标答:乙公司的请求不能得到支持。乙公司的请求虽然未超过异议期间，但甲公司的解除权是有法律依据的。依据《民法典》第565条的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中甲公司于2017年8月18日向乙公司发出《解除租赁合同通知书》，双发当事人在合同中未约定异议期间，乙公司于2017年12月1日向法院起诉请求确认甲公司的解除行为无效，根据本案的复杂程度以及具体情况，乙公司在2017年12月1日请求司法确认解除合同效力期限并无不当。

甲公司行使解除权有法律依据。依据甲、乙公司之间的《房屋租赁合同》约定，乙公司负有提供300平方米的免费停车场的从给付义务，同时合同载明甲公司将该租赁物用于经营超市，乙公司于订立合同时对此明知，现乙公司不能如约提供300平方米的免费停车场构成违约，致使甲公司合同目的不能实现，依《民法典》第563条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。其中的第四项，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；的规定。当事人可以解除合同。此处的违约行为即包括违反主给付义务的行为，也包括违反从给付义务的行为，关键在于是否致使合同目的的不能实现。本案中乙公司的违约行为致使甲公司的合同目的不能实现，符合《民法典》563条规定，甲公司享有解除权。

另外，办案中乙公司不能如约提供300平方米的免费停车场系政府行为所致，此为合同当事人于订立合同时不可预见、不可避免、不能克服的情形，系不可抗力致使合同目的的不能实现，甲公司也可以据此行使解除权。

问题6、对于解除合同的方式，甲公司可否直接向法院起诉请求解除《房屋租赁合同》，而不通知乙公司？为什么？

概说:可以。解除时间副本送达时。

标答:甲公司可以直接向法院起诉请求解除《房屋租赁合同》根据《民法典》第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。据此，对于行使解除权的方式，甲公司可以选择不通知乙公司，而直接起诉请求法院解除合同。

问题7、如果甲公司与乙公司签署《房屋租赁合同》后，双方因经营模式和停车场等问题存在争议，甲公司并未进场进行装修和营业，也未实际支付租金，在双方争议两年半年后，甲公司向乙公司书面表示，因双方信任基础丧失，其将不再履行《房屋租赁合同》。现乙公司向法院起诉要求甲公司继续履行《房屋租赁合同》。请问乙公司的该请求能否得到法院的支持？为什么？

概说:甲公司是承租人，履行合同是履行义务，承租人义务缴纳租金，以及租赁物的妥善保管。

标答:乙公司的请求不能得到法院支持。根据《民法典》第580条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。