宅基地使用权是物权的一种，而物权的取得须有足由外部可辨认的表征，才能透明其法律关系，避免第三人遭受损害，保护交易安全，这种“足由外部可辨认的表征”即为物权的公示。民法上，物权的公示方法有两种：占有（交付）与登记。前者多适用于动产，宅基地使用权属于不动产权利，现行法规定，不动产权利以登记为其公示方法，《物权法》从之。不仅如此，我国现行制度采取的是“登记生效主义”，即登记是设定宅基地使用权的生效要件，亦即，未经登记，宅基地使用权不生效。不仅宅基地使用权的初始取得（申请）需要登记，宅基地的继受取得（如村集体内的随房转让、继承、互换宅基地等）也需要进行变更登记，方能产生法律效力，受到法律保护。

宅基地使用权证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡（镇）人民政府审核同意报送县（市）人民政府批准后，向县（市）土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，并由县（市）人民政府颁发《集体土地使用权证》。宅基地使用权证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用权证可以在集体经济组织内部成员之间转让，但不得向非集体经济组织成员转让。

案例介绍赵某与冯某分别于1996年间向所在村集体申请取得宅基地各一块，两块宅基地相邻，宽8米、长15米，面积均为120平方米。1997年2月，赵某与冯某分别取得宅基地使用权证。1999年5月5日，赵某与冯某双方签订一份《宅基地调换位置协议书》，该协议书内容为：“甲、乙双方经过友好协商，现双方决定对换调整宅基位置，双方所持的宅基地使用权证中的尺寸不变。”调换协议签订后，赵某与冯某均未去县土地管理局办理土地使用权变更登记手续。2001年8月，冯某在与赵某调换位置的宅基地上建起一栋两格四层半高、建筑面积为500多平方米的楼房。赵某认为冯某侵犯了其宅基地的权利，遂于2002年5月，将冯某起诉到县人民法院，请求人民法院判令冯某排除妨碍，退出被侵占的120平方米的土地，恢复原状。

案例分析本案中，冯某已经构成了侵权。赵某与冯某双方都取得了集体土地使用权证书，因此双方都合法拥有宅基地的使用权。赵某与冯某双方经过协商同意将各自合法拥有的宅基地互换，是原、被告双方自行处分其民事权利，因此签订的《宅基地调换位置协议书》成立。要使合同生效，双方须按《土地管理法》的有关规定，向土地管理部门办理土地权属变更手续。然而，冯某在没有合法取得赵某所有的宅基地使用权的情况下，便在赵某合法拥有的宅基地上建楼房，其行为当然损害了赵某的宅基地使用权，构成了侵权，应承担民事责任。但鉴于本案实际情况，如果责令冯某拆除新楼，退出土地，所造成的经济损失过大。后赵某变更诉讼请求，法院依法判决赵某胜诉。

§§八、宅基地使用权的实现 。VIP。♂丝♂路♂文♂学♂网*♂www.wen♂xue.c♂om