房屋租赁合同作为一种典型的双务有偿合同，出租人和承租人互相负有合同义务。出租人的主要义务有：①交付所出租的房屋。出租人应依照合同约定的时间和方式交付房屋。②在租赁期间保持房屋符合约定的租赁用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物处于约定的使用收益状态。如果因房屋自身原因导致承租人无法正常使用时，出租人应该对房屋进行维护和修缮。③瑕疵担保责任。当租赁房屋有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用、收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。承租人的主要义务有：①支付租金。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。②按照约定的方法使用租赁物。承租人应按照约定的方法使用房屋。承租人对按照约定的方法使用致使房屋受到的正常损耗不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法使用致使房屋受到损耗的，便构成违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。③妥善保管租赁物。④不得擅自改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。⑤瑕疵通知义务。在租赁关系存续期间，当房屋出现危险需要维修或者出现其他紧急情况时，承租人应当及时通知出租人。⑥返还租赁物。租赁合同终止时，承租人应将房屋返还出租人。

案例介绍1999年3月20日，原告孔凡宝（新乡县古固寨镇古固寨村村民）和被告（新乡县古固寨镇古北街村村民）韩启忠双方签订了一份房屋租赁合同。合同中约定：两间门面房，租赁费每年1000元，期限1年；若超出范围使用须经原告同意，交费方可使用；合同到期后，需继续租赁时，同等条件下具有优先权。被告依约向原告交纳了一年的租赁费，之后被告继续租赁，但双方未签订合同，被告也未再向原告交纳租赁费。法院查明：1998年4月1日原告与新乡县古固寨镇三王庄村委会签订有7间门面房的租赁合同，上述两间门面房的产权属该村委会，该村委会于2000年4月17日出具证明，同意孔凡宝承包租赁或孔凡宝转包他人租赁承包，承包费必须由孔凡宝交予村委会。被告在合同未到期即开始使用合同外原告租赁三王庄村委会的另5间门面房而一直未交纳租赁费。原告向新乡县人民法院请求被告给付7间门面房屋的两年零8个月的租赁费。

法院经过审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益归承租人所有，当事人另有约定的除外。承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。本案中，原告孔凡宝在与新乡县古固寨镇三王庄村委会签订的7间门面房租赁合同的前提下，享有合法的租赁权，后又与被告签订了两间门面房的租赁合同，该合同虽然在签订时未征得该村委会同意原告转租他人，但该村委会于2000年4月17日的证明追认了原告有权转租他人，故原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，该合同为有效合同。被告依该合同享有合同到期后继续租赁时同等条件下的优先权而使用两间门面房至今，应当按约定给付租赁费。该合同约定若有超出范围使用须经原告同意，交费后方可使用，被告有占用其他5间门面房使用的事实，原告向被告索要7间房屋的租赁费的请求可以视为原告同意被告超出范围使用，对原告称在合同未到期，被告便开始使用其他5间门面房，被告对使用时间未提出反驳意见，以并非强占而是经古北街村委会同意使用作为抗辩（三王庄村承包古北街村的土地到期，古北街村村委会让韩启忠占用），故法院依此确认被告对该5间门面房租赁使用至今，原告依约定的每年租赁费500元标准计算7间房屋的租赁费9320元（自2000年3月20日至2002年11月20日）的诉讼请求，法院予以支持。并判决被告韩启忠一次性给付原告孔凡宝租赁费9320元。

案例分析在房屋租赁合同中，出租人和承租人都应当按照合同的约定认真履行各自义务。本案中，房屋承租人韩启忠从2000年3月20日起一直使用出租人孔凡宝拥有使用权的7间门面房，时间将近3年，却一直不付租金，构成严重违约。法院的判决从事实出发，严格按照法律规定，保障了出租人的合法权益。

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