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15.农村房屋能否出租?房屋租赁合同应当包括哪些内容?

作者:王思锋

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从土地管理法来看,并没有禁止农村房屋的出租,只是规定农村村民出租房屋后不得再次申请宅基地。其他法律也没有禁止性规定。房屋出租只是在一定期限内转让了房屋的使用权,房屋的所有权以及宅基地的使用权并没有发生转移,因此,农村的房屋是可以用来出租的。

房屋租赁合同的内容是指在租赁合同中应当约定哪些条款。根据合同法的规定,房屋租赁合同一般应当包括以下条款:①有关租赁物的条款。主要应当将租赁房屋的具体名称、地点、房屋的数量、房屋的用途等内容写清楚。②有关租赁期限的条款。租赁期限关系承租人使用房屋的时间的长短、支付租金的时间、交还房屋的时间等。如合同当事人对支付租金的期限没有约定时,可根据租赁期限来确定支付租金的期限。租赁期限的长短由当事人自行约定,但不能超过法律规定的最高期限。③有关租金的条款。出租人出租房屋的目的就是收取租金,租金同房屋一样是租赁合同中必不可少的条款,支付租金是承租人的主要义务,收取租金是出租人的主要权利。租金的多少、租金支付的方式都应当在订立合同时明确约定,以避免以后发生争议。④有关租赁物维修的条款。承租人租赁的目的是为了使用收益,这就要求出租房屋的状态必须符合使用的目的。对于租赁房屋的维修问题一定要在订立合同时明确约定。除了上述条款外,当事人还可以根据需要订立其他必要条款,如违约责任的承担、争议的解决方式以及合同的解除等。

案例介绍村民甲和乙签订了一份房屋租赁合同,双方约定,甲将自己的房屋两间出租给乙,租期两年,每年租金2000元。但是双方在合同中没有约定交房时间和房租交付时间。请问为了正确履行该房屋租赁合同,甲乙双方应该怎么办?

案例分析为使合同能够全面、正确地履行,合同当事人双方应当根据法律、法规的规定和双方的约定,协商一致,把合同的条款规定得具体明确和清楚,不能模棱两可,含混不清。但实践中当事人往往对有些条款没有约定或者约定不明,给合同的履行带来障碍。为此,《合同法》第六十一条规定:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”如果按照此规定仍然不能确定的,适用《合同法》第六十二条的规定。即当事人就有关合同内容约定不明确,依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:①质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。②价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。③履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的,在履行义务一方所在地履行。④履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。⑤履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。⑥履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。

在本案中,甲乙双方签订了房屋租赁合同,对交房时间和房租交付时间均未明确约定。此时,甲乙双方可以先协商,达成补充协议,不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果还不能确定的,就应当按照《合同法》第六十二条的规定解决。

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