如何提前省去买房后的烦恼

对我国人而言，房子不单单是挡风遮雨的住所，更是一种强烈的归属感。然而在今天，面对不透明的房价和不规范的房地产市场，怎样选择称心如意的住房确实是我们需要精细考究的问题。如果稍不留神，忽略了其中的关键环节，就可能落入陷阱，不能自拔。

房价的真实面目是什么作为在市场上流通的商品，总是有公允价格的，但是对于房屋的价格我们多数都只是持有一个模糊的概念。下面，我们从几个不同的角度来对房价进行估算，看看房价后面的真实“价格”。

1.抓住房价跳动的脉搏房价的升降起落固然是正常的，但是这样的情况又不是房价自身导致的，那么，房价的涨落主要是受什么影响呢？

一是宏观政治经济环境，这是最重要的因素。经济增长，房价一般也上涨；经济衰退，房价一般也下跌。如果经济平稳增长，房价的变化就不会太大。

二是货币政策。它其实和宏观经济紧密相连，随着宏观经济的变化不断调整。一般而言，加息可能压制房价，降息可能促升房价；汇率升值则促升房价，贬值则压制房价。

三是房地产政策。国家通过相应的政策来调控房地产市场。如果政府扶持，一般会出台积极的政策，房价就上涨；如果觉得房价过高，政府就会出台抑制措施，稳定房价。

四是房地产成本。一般包括土地成本、实际建筑成本和拆迁成本。

2.测算房价的上下限房价下限是指房价泡沫彻底破裂，恐慌心理使得房主不断抛售，房价持续下跌，跌破合理价位，如非典时期。

由于房屋自身的特性，如不可流动性、不可复制性等，在不同的地段房价也不同。但是，随着全球经济的一体化，在世界范围内，国际现代化都市的房价有趋同的趋势。因此，区域房价的合理空间可能被大大抬升，这也是北京、上海这些大都市房价不断上升的原因之一。

3.房地产泡沫对于房地产泡沫来说，就是价格的虚涨。因为贵到什么程度，大家心里都没谱。实际上，很难区分正常上涨和泡沫，更多的时候两者是互相掺杂的。那么，如何区分有无泡沫呢？我们可以用下面的方法来检查。

（1）房子经过几道手。一般来说，转卖的次数越多，泡沫就越大。炒房者一般采取三种形式：炒楼花、出租、转手买卖。其中炒楼花是指买家在楼盘未落成之前只交数量很少的订金，之后转手卖给别人，套取高额订金，从中赚取差价。在这三种炒作手段当中，尤以炒楼花的危害最大，曾被认为是许多国家楼市崩盘的重要原因。

（2）房价上升速度。在比较健全的市场中，房价涨幅不应比居民收入涨幅过大。如果过大，就说明泡沫较大，会导致越来越多的人买不起房，这样房价早晚有一天会掉下来。

（3）房屋空置情况。空置就是库存，市场上任何一种商品都有合理库存，保持适度数量的空置房，对平衡市场供求、调控房价都具有积极的作用。国际上的库存量一般都不会超过15%。如果没有空置率，则表明房地产市场过热。

所以，买房一定要慎重，不光要考虑自己日后的发展，也要考虑国家整体经济的发展。

买房不可忽视的问题房子越建越多，关于房屋的各种问题也开始接踵而至：房屋漏水、墙体脱落、房产纠纷……因此，购买房子之前，一定要注意以下几大问题。

1.选准看房时机一般来说，阳光明媚是看楼的好天气，这个时候，你应该到你喜欢的房子里去瞧瞧，首先看户型是否合理，通风是否良好，朝向景观如何，设备是否齐整好用，还得考虑一下夕照是不是很严重，夕照严重的房子会让你整个夏天差不多浪费掉一个房间。雨天也得去看看。关于市政配套，首先就是交通问题，然后是水、电、煤气、暖气、肉菜市场等等。

2.要学会对比如果想要买到合意又便宜的房子，货比三家是必不可少的。如果通过房屋中介来买楼，可以要求多提供一些房源进行比较，每个房源最好都实地考察一下，然后列个表格比较优劣，从中找出最合适自己的那一套。如果是自己找房子就利用一下互联网，到专业网站去多找些可选择的对象。

3.要查清楚房子的产权问题在签订合同之前千万别忘了查清楚关于房子的一些问题。首先要求卖房者提供合法的证件，包括身份证、房屋所有权证、土地使用权证以及其他证件。第二步，到当地房地产管理部门查验房屋的产权状况，包括产权是否真实，产权证上的记载事项是否真实，以及房屋是否属于禁止交易的房产，若房产已列入拆迁范围，或被法院依法查封，则房屋所有权人进行交易的行为是无效的。最后要对欲购房产进行详细了解，如抵押贷款合同的还款期、利率、本息，房屋租赁协议中的租金、租期等问题。当然身份证的真假也不可不判断清楚。

样板房可信吗我们经常能在各种房屋销售中见到“板楼”，但具体什么是板楼呢？板楼是由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯。但是板楼的外观并不一定是“一”字形，也可以是拐角等形状。

从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。从板楼的建筑特征来看，板楼就是东西长、南北短的建筑，也就是说在板楼平面图上，长度要明显大于宽度，其外形为规则的条状。板楼通常是一梯两户的布局，每层楼左右各一户。另外，板楼的户型是南向面宽大、进深短，南北通透的格局，这样的格局形成了自然通风的对流。

板楼是最近比较流行的板式小高层，它的优点有很多。

1.南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深为15cm左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。

2.管理成本不高。由于板楼的管理成本普遍低廉，因此它的日常维护费用就要比其他便宜许多。

3.面积使用率很高。

但同时，板楼也存在一些缺点。

1.建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层，容积率较低，尽管居住舒适性强，但房价一般比较高，特别是在城区内寸土寸金的地段，为数不多的板楼也只有非工薪阶层才能消费得起。

2.户型格局不宜改动。板楼特别是砖混结构的板楼墙体起承重作用，不可以变动。

买期房还是现房商品房按交房时间来分，分为现房和期房。

期房顾名思义就是还没有建造好的房子，预售后少则半年，多则一至两年才能交付使用。

期房的优点：

1.先期订购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房子，开发商所能提供的所有房屋都有，朝向好的户型也在其中，购房者就有了选择的余地。

2.价格都能给予较大的优惠，一般为10%左右，或者更多。房地产开发商对房屋的建造，一般需要一至两年的时间，为了及时收回资金，对销售期房持极大的欢迎态度。

3.付款轻松，随施工进度而付，一般分为三次。首付时间为开工时，付定金和总房款的10%左右。

4.工程质量可以看到，随时监督，提出意见。从付完定金的那一刻起，购房者就可以随时去看工程进度，对于墙体、地板、隐蔽电路等建好以后不易看到的情况，这时都能看到。

期房的缺点：

1.根据图纸买房，看不到实物。

2.有关面积、户型、装修标准难以判断。

3.开发商情况不易把握。若开发商在物业建设过程中因实力不足，缺乏必要的资金，使工程停顿，那么购房者就会蒙受巨大的损失。

4.市场行情与价格涨跌难以预测。

5.看到的仅仅是样板房而已，与用户最终的房屋会有所差距。

现房是已盖好的房子，对于住宅楼而言，是指缴完房款立即就可入住。

现房的优点：

1.房子就在眼前，随时都可以进入房子去看一看，选中了买下便可。

2.入住便利。

3.房屋价格基本稳定，不会再有大的变动，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。

4.既有房屋的宣传材料，又可与实物一一对照。

5.家庭计划便于安排。

现房的缺点：

1.付款吃力。要在极短的时间内拿出一二十万元钱用于买房，大多数人都比较困难。价格较高，难以优惠。

2.隐蔽工程难以看到。房屋的墙体、上下水设备、房屋电路走向只有经过较长的使用才会知道。

购买期房好还是购买现房好各人可根据以上期房和现房的优缺点，以及自己的实际情况加以选择。不管是期房还是现房，只要适合你购买、居住又舒适的就是好房。

买房要考虑土地使用年限吗说到土地使用权年限问题，大部分购房者还不是很了解。有些人认为，买房就是买房，又不是买土地，和土地的使用年限有什么关系呢？其实这种理解是不正确的，房屋和土地是依附和被依附的关系，不可分离，因此，购房者不可能只买房子而不买房子所依附土地的使用年限，所以房产和地产通常是作为一个整体来对待的。

购买了商品房后，也就同时购买了房子所依附土地的使用权。这个土地使用权大多是由国家通过出让方式转给开发商的，即开发商向国家缴纳土地出让金，取得土地的使用权，然后购房者在购买房产时把房产费和相应的土地使用费交给开发商，成为房产所有者和相应的土地使用权人。但必须注意购房者只是享有土地使用权，而不是享有土地所有权。

土地使用权是有年限的。但有年限的并不是房屋的所有权，而是土地的使用权。房产之所以涉及“年限”，并不是因为房产的质量问题，而是由相应的土地使用权的年限决定的。我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对不同用途的土地使用权年限作出了明确规定，而房产与其所依附的土地又是一个整体，因此才有了所谓的“房产年限”问题。

对于土地使用年限问题，有些购房者会担忧，认为自己所购买的房屋在土地使用年限到期后就要被国家收回了，其实并不是这样。房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。当然，房屋所占用的土地的使用权是有年限限制的，土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地了。

区位对房屋重要吗房地产界流行这样一句话“地段、地段还是地段”，这就足以看出地段对房产价值的影响。同样，购房者在购买房屋时，一定要充分选择好房屋的区位。因为区位的好坏，直接影响着日后的生活和房屋的潜在价值。

交通条件是考察位置好坏的一个十分重要的因素，它直接决定着日后生活的便利与否。对于现代人而言，距离的远近已不仅仅是一个空间问题，更是一个与交通条件密切相关的时间概念。

环境对于居住品质的影响很大，是判断住宅区位条件的一个重要指标。良好的环境可以使人心旷神怡，可以修养身心。因此，许多开发商也往往抓住区位环境大做违章，如靠近公园、濒临江河、紧挨科教文区等等，目的就是依靠区位提高住房价格。

配套服务设施是否齐全，不但决定了居家生活是否方便、舒适，还决定了该地段房屋的附加值及升值潜力有多大。

选择一个好的区位，除了受到上面因素的影响外，也要看长远，多多关注其升值潜力。研究城市规划，分析住宅所在区位的发展潜力，对购房者来说也是十分重要的。总有一些地段是有升值潜力的，关键要看你是否关注这个问题，是否独具慧眼。

如何选择楼层和朝向在选择楼层时，很多购房者都认为“住得高，看得远”，其实，高楼层和低楼层在视野和景观上各有千秋，不能一概而论。

1.底层底层一般不被大家看好，因为底层给人的感觉是采光不好、压抑、视野差，而且易潮湿，似乎没有什么优点被人们看好。

其实单独从景观角度来说，底层也有其优势，至少离绿地很近，可以近距离感受绿草的气息。而且，现在的开发商为了促销底层，往往采取底层送花园的销售策略，这就非常适合有老人的家庭，方便、安全、惬意。

2.2～6层这几层是俯视小区景观的最好楼层。位于这个范围楼层的家庭，坐在客厅里就可以俯瞰小区里的景色，而且越是偏上越是能将整个社区的景色一览无余。

3.7～15层在这个楼层范围内，基本是看不到小区的景观了，主要的视野就扩展到周边的环境。如果周围空旷一片，那视野自然不错；如果周围高楼密集，你看到的也只能是大楼的“脸”了，没有什么景色可以观赏。

4.15层以上15层以上的高楼层，视野会占很大的优势，可以欣赏更远范围的景观，给人一种“一览众楼小”的感觉。欣赏着城市的景色，听着优美的音乐，那种感觉非常惬意。

朝向的选择对住房的影响人人皆知，但如何选择朝向并不是所有人都清楚。朝向也是衡量房屋优劣的重要指标，它不但影响采光、集热，而且影响通风。好的朝向会大大提高住房的品质，改善室内环境，对居住者的身心健康十分有利。

大多数购房者在选择住宅时，通常会选择坐北朝南的房屋。在我国传统观念中，南北朝向为正，东西朝向为偏。坐北朝南的称为正房，是位尊的意思。因此，我们大多数人在选择住房的时候，最好选择朝南的户型。

楼市花招有哪些当楼市行情走淡的时候，部分开发商就会耍新花招，除了夸大优势之外，在价格优惠等方面也使出了新的揽客招数。

其实，要分辨这些卖楼花招并不困难。只要市民买楼多到现场了解情况，实地察看周围的道路交通和规划信息，同时货比三家，并且时刻谨记“天上不会掉馅饼”，对销售人员的话多一个心眼，还是能够成为精明置业者的。那么需要防备的楼市花招有哪些呢？

1.楼盘报价注意“起”字“均价18000元／平方米，现在推出20套保留单位，特惠价12000元／平方米起。”这样的价格无疑是相当诱人的，问题是当有兴趣的买家到了销售现场时，往往就会被销售人员告知：“12000元／平方米的单位只有几套，已经卖完了，但我们还有15000元／平方米以上的单位，既然都来了，还是看看吧。”

2.位置图与实际距离不是一回事楼盘的位置图会把附近的标志性建筑物标示出来，让人感觉到楼盘离繁华市区或者交通枢纽相当近，但至于实际距离是多少，大部分楼盘的销售人员都不会告知你一个真实的数字。

为避免被误导，买家一定要记住“耳听为虚，眼见为实”，最好进行一番实地察看，这样，楼盘的交通是否真方便就能了然于胸了。

3.手机短信广告很吸引人时下，各种群发的楼市手机短信十分泛滥，其中不少短信广告存在着虚假成分。这些虚假的短信广告有个共同的特点，就是价格水分太大或者夸大优惠力度。楼盘通过这种价格低廉的广告手段来吸引消费者，根本不为广告的真实性负责。而当消费者去了楼盘现场时，销售人员往往以“不知情”或者“优惠已结束”来搪塞。

4.“优惠”品种让人一头雾水在现在楼市前景不太明朗的情形下，楼盘优惠可谓“一年四季都有”。不仅优惠时间延长了，优惠的品种也琳琅满目。这些优惠到底谁有“机会”？怎么才能获取？买家可谓一头雾水，恐怕只有发展商心里最明白。

5.装修标准难达货真价实目前标榜“随楼附送每平方米数千元超豪华装修”的楼盘比比皆是，到底是不是货真价实呢？相信不少买家都不甚了解。对此，有专家建议，买楼时不妨将样板房的装修标准细节都进行拍照，同时记录下所用材料的品牌、规格等，即使开发商到时以“发展商有权以同等标准之建筑材料及设备替代”作为搪塞，而买家握有证据也可以保障自己的权益。

6.未售出成已售出一些开发商有意将其中的一些商品房做了“销售控制”，将未售出的单位也标为“已售”，造成销售形势大好的假象，迫使购房者赶快下单。但同时也会留出一部分单位作为“未售”，以免买家失望而归。

7.配套设施只是口头承诺社区配套设施是买家购房的重要参考因素，所以大多数开发商都在宣传上作出很多承诺。专家提醒消费者，发展商对于小区配套设施的宣传单及口头承诺都是没有法律效力的。如果买家很看重某项小区配套，必须在签订认购书之前，先看合同中有无关于此项配套的约定。如果没有，可要求发展商以书面形式写下来，以备日后有理有据维权。

8.愿意营造紧张气氛“逼”买家下单的方法有很多，比如不给他们有充分考虑权衡的时间，让其匆匆购房；在与客户洽谈的时间里，售楼人员互相配合着打“假电话”，或假装成顾客，假装有很多人都想要这套房子的样子；或是在客户稍微犹豫的时候，马上把房子介绍给另外的购房者，营造紧张气氛，进行“逼购”，让购房者尽快下单。

如何买房才不遗憾房地产作为一种特殊的商品，其价值较大，往往动辄几十万元甚至几百万元。对于广大买房者来说，如何在买房过程中省钱，避免多花钱却不实用的遗憾，也是一门学问。专家分析归纳了买房时可以多加考虑的六个方面，供广大读者参考。

1.选择房型别盲目贪大选房切忌好高骛远，一定要根据自己的实际需要选择合适的房型。若在未来5年内不打算要小孩，可以选择面积较小的住房，一般两居室住房就足够了。若近期想要小孩，则应根据自身经济条件选择两室或小三室的住宅。若打算买房与父母同住，则必须考虑购买三室以上的住房，最好同时能有两个卫生间，不论是父母还是自己居住起来都比较方便。

2.不必一味追求高楼层现在市中心地区的许多高层、小高层，同一房型、同一建筑面积，每上一层楼，总价要提高几千元到几万元不等。虽说高一点儿风景、采光等条件都比较好，但如果栋距较大，低一点也无妨。高也有高的缺点，比如，越高风越大，不能随意开窗，上下楼乘坐电梯的时间较长，不适宜恐高症患者居住等。另外，拿底楼与二楼相比，每月可节省电梯运行费几十元，日积月累，也是一笔不小的积蓄。因此，买房不必一味追求楼层高，从经济的角度出发，有时低一点儿也不错。

3.要美观更要实用前几年建成的商品住宅，大都是外凸式大开窗，有的还是270度转角型大窗，这类大窗固然美观，采光和视野都无可挑剔，但有一个弱点——保温性较差。现在不少楼房采用外墙保温技术、节能型门窗、太阳能照明技术、太阳能热水系统等等。虽然每平方米住宅造价会增加一些，但这些支出与日常节省下来的水、电、煤气等费用相比，短短几年时间就可以收回。

4.二手房也是不错的选择有些人好面子，即使经济有困难也要想方设法买新房，很少有人愿意购买二手房。实际上，买房并不一定要买新房，二手房也是不错的选择。二手房不仅选择余地大，而且马上可入住，价格也相对便宜，还可买到离市中心近一点儿的房子。因此，在购房时，不妨适当考虑一下二手房，这样自己还贷的压力会小很多。

5.选择绿化多而不是水景多的小区购房者在买房时，还要问问物业管理费的标准。有的小区看起来地段一般、品质也不高，只因有人工水景或人工湖，物业管理费就随之高涨。其实购房者在同样容积率的情况下，宁可选择绿化多的小区，不要选择水景多的小区。因为人工水景（包括人工湖）并不是活水，要保持水质优良，必须常换水，而换水带来的费用通常要比养护一般的绿化成本高。

6.选择没有会所的楼盘目前许多小区都有会所。而这些会所，大都不开张营业。少数开张的，无论是开发商自主经营，还是委托承包经营，基本上都处在亏损或微利的状态。因此，会所对本小区业主的好处，更多的只是停留在面子好看、名声好听而已。并且这个面子和名声是计入开发商开发成本之中的，最终由购买者