买房时如何“杀价”

“杀价”对一些善于精打细算的朋友来说，是天生的本事，但是这样的本事绝对不能只展现在卖场上，也应该展现在买房上。

1.利用房子的缺点来杀价买房时，我们可以列出房屋的众多缺点，但又要表露出比较喜欢的状态而犹豫不定，逼卖方自动降价。列出房屋的缺点时，一定要向卖方流露出自己对此套房屋很感兴趣，不然卖方会认为你没有诚意而断了回旋的余地。

房屋缺点概括：交通不方便；交通方便，但是太吵；周边配套设施不全；周边配套设施齐全，但是太杂乱；物业管理比较差；物业管理好，但是管理费太高，居住成本高；楼层低，蚊虫多，采光差；楼层高，出入不便，噪音大；朝北日照不足，朝西西晒严重；朝南虽好，但有可能看不到景观；毛坯房自己装修很麻烦；装修房又不喜欢已设计好的风格，装修时还要花钱敲掉等。

2.明确杀价的环节变化正常的杀价环节包括两大环节：首付部分和月供水平。

作为卖方，每个售楼小姐都知道目前的房贷紧缩，也都认为收入上涨不及物价上涨的步伐，因而让他们来解决你的首付难题最妥当。

当他们认为你就是他们等了好久的那个买房人的时候，你又乐意让他们帮忙参谋如何在有限的购买力条件下能尽快拥有自己的房子，他们会使出浑身解数来促成交易。

固然售楼小姐或先生不会为你的将来担心，但为了成交他们会认真算一下你的还贷能力，这个时候你一定要咬住年限不能长，说白了就是要求对方降低总价。

还有一个细节，当售楼小姐或先生提出的方案使你面有难色的时候，应选择停留，过几天再电话联系。

3.签订一个无霸王条款的合约，变相杀价以前高房价的时候是没有人等你慢慢地讲条款的，有时还有人怂恿你退房。现在不同了，随着房地产拐点的到来，即使你是站队买卡的也应该有权有条件与对方进行详细洽谈。

在签订合约时，我们可以就物业委托合同、买卖合同的正文和附属条款等部分向有利于自己的方向提出措辞。这个时候开发商不会因为一个延迟交房赔偿比例的问题而放弃你这个客户。

4.擅用手机制造错觉在杀价的过程中你的手机“自动”响了，有其他中介公司业务员给你推荐房子，跟此套房屋小区、面积、楼层相仿，但价格便宜得多，在通话中你表示看完房后立即就可以定，此时如果卖方愿意挽留或者着急，就表示有杀价的空间。

“以房养房”是否划算刚刚毕业两年的陈先生买了一套50多平方米的房子，房子到手之后陈先生就去找了几家房产中介，把房产挂牌“出租”。

“半间卧室自己住，一室的出租。”才到手的房子，为什么选择跟别人合住呢？原来陈先生毕业不久，目前月收入2000元左右，如果每月要负担按揭还贷，还要应付日常生活开销，比较吃力，所以出租另一半房屋，实现以房养房，可减少还贷压力。

现在这种“以房养房”的房产投资方式在各地已蔚然成风。

“以房养房”是否划算呢？理财专家认为，原则上来说，如果出租房产年收益率高于银行按揭贷款利率，则应出租，反之则出售。

例如一套建筑面积30平方米左右的老式住宅，目前市值估价为24万元左右。如果以月租金750～800元出租，那么一年的租金收益为9000～9600元，年租金收益率为3.75%～4%。从这一点我们不难得出结论：出租后的收入，超过银行贷款利率是有一定难度的。而且租金收益要受到市场供求关系和定价的影响，但新买的房子每个月银行贷款是固定的，也就是财务上的“收入不稳定而支出固定”。按照上述计算结论，“以房养房”是不如“卖房款存银行”的。

但是，这个例子是没有考虑到二手房本身的价值增长，如果算上房价未来的上升空间，就是另外的结果了。

如何巧用房贷由“房奴”变“房主”

现在，越来越多的人加入到贷款购房者的行列中。因房子而为银行“打工”，已是无法改变的事实。那么，如何巧妙地利用银行房贷方式为自己解忧，由“房奴”变为“房主”呢？

1.选择适合的还款期限一般而言，贷款购房，还款年限选择15～20年较为适中。若贷款年限过短，还款压力相对较大，一旦工作发生变更可能导致无力还贷。但如果预期自己未来收入会大幅增长，则不妨选择较短的还款期限，这样可少付利息。若有住房公积金的，在购房时能用多少公积金就尽量用。就算工作不久，公积金较少，能用则最好用，这样也可少付利息。

2.选择变种房贷变种房贷有两种方式：（1）宽限期。贷款发放后，在合同约定的时期内，只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。（2）存贷通。建立一个“存贷通”账户，超出5万元以上的存款，银行按比例视为提前还款，以减少你的利息支出。一旦急需，可提取“房贷理财账户”中的所有款项。

3.选择移动组合房贷或入住还款法26岁的甜甜是一个潇洒的自由职业者，老家在外地，和别人合租在一个50多平方米的老房里。平时专为市区几家大的医药公司跑销售，收入不稳定，高时月薪过万，低时两三千元。因花钱大手大脚，常常不到月底就身无分文，是个典型的“月光一族”。甜甜想要买房了，可手中能用的资金没多少，她后悔没有在有钱的时候给自己留点儿备用金。

对于“月光一族”来说，要想成为房主而非房奴，入住还款方式可以降低交房初期的经济压力。还款人可以申请从贷款第一个月开始，与银行约定一个时间段，仅偿还贷款利息，无须偿还贷款本金，约定期满后，再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。如果购买的楼盘是期房，用这种房贷方式，还可以免除购房者过“一边交着房租，一边交着月供”的生活。

不过，需要提醒的是，这种“只还息不还本”的最长时间不能超过12个月，但也不能低于6个月。期满后，购房者须按照事先与银行约定的等额还款方式或等额本金方式还款。

物业纠纷主要有哪些物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的好与坏，直接关系到我们的日常生活和生产，有些时候往往因为一点儿小事情就会和物业公司纠缠不清，不断出现纠纷。下面是几种常见的物业纠纷：

1.小区之间如何划分？

在小区与小区之间，通常会因为道路等引发小区划分问题，进而导致业主与物业公司之间产生纠纷。

2.小区的公共设施谁做主？

有时候，小区物业为了能赚取一些利润，往往将小区的停车场、底楼商铺、会所等出售给个人，这样这些设施就不是公共设施而是个人财产了。因此，业主们不禁要问：小区的公共设施谁做主？

3.物业公司与开发商是什么关系？

其实，开发商与物业之间的关系通常是上级和下级的关系，这样就导致在验房、收房的时候，物业公司并不会为业主把质量关，从而为日后的物业纠纷埋下隐患。

4.物业费如何能顺利收取？

目前的小区物业管理费确实是名目繁多，让许多业主不明白，为什么自己交了那么多费用后，却没有感觉受到了什么管理呢？而且部分物业公司在给业主的收据上往往是一概而过，这让很多业主不满，最终导致物业费难以交结。

5.业主违规如何处理？

一些业主由于拖欠物业费导致物业公司无法正常工作，这样在小区的管理上就出现了漏洞，如垃圾堆成山、车子乱停乱放、私搭乱建等，这就导致另外一些业主的不满，但他们又不能与其他业主直接交涉，于是便迁怒到了物业公司身上。

房地产投资需要了解什么也许，没有什么东西能比房子更能搅动大家的心了，不少人因之一夜暴富，而另一部分人因此一辈子被套牢。面对风险大、利益也大的房产投资，你需要作足房产投资的前期准备，才能得心应手、游刃有余。

房地产投资的优势在哪里房地产投资为什么令那么多人着迷，它究竟有什么优势呢？现在就让我们细细地盘点一下，看看其中的奥妙。

1.房地产投资一个最显著的特点就是：可以用别人的钱来赚钱。

在今天，几乎所有的人要购买房屋时都会向银行或金融机构贷款，越是有钱的人越是如此。在房地产投资中，你可以靠借钱买房，也就是举债，人们称之为投资房地产的“债务杠杆”。

银行之所以乐意贷款给你，主要是因为房地产投资的安全性和可靠性。除房地产外，你要投资其他类型的项目，可能就不会有这么好的运气能轻而易举地借到钱了。通常，对于那些回报不太有保障的项目，银行多采取审慎的态度。

2.付贷款和利息可以通过租房来解决。所以投资者的债务都是由房客来承担的。从房地产投资的一般性资金流向来看，投资人在贷款购买房地产后，都是通过把所属房产出租来获得收益，然后再把租金收入还付给银行以支付贷款利息和本金。

3.因为房地产是一项有关人们基本生存的资产，所以各国对房地产方面的融资总是很宽容，不但贷款的期限长，而且利率也比其他消费贷款低很多。如果在房地产投资中，能合理且最大化地利用房地产贷款这一优势，就等于把房地产变成了你的银行，它为你的房地产投资和其他方面的消费贷款提供数额可观的资金，而只需支付很低的利息。

4.房地产投资另外一个显著的特点就是它具备很大的增值潜力。随着经济的发展和城市化进程的加快，在城市地区，大量有效的土地被一天天增多的人所占据，使之越来越少，其价值由此变得越来越高。

把日本和美国的土地价值作一下比较，美国在地理上比日本大25倍，但从20世纪90年代的统计来看，日本物业的价值相当于全美物业总值的5倍。理论上说，日本卖掉东京，就买下全美国；卖掉皇宫，就可以买下整个加州。从1955年至1990年，日本房地产的价值增长了75倍，物业的总价值为10万亿美元，相当于当时世界总财富的20%，也是当时全球股市总市值的两倍。日本这种土地的巨大价值，是极度稀缺的土地之于它所拥有的巨大生产能力而言的。

5.房地产投资的周期长，获利的空间就大，赢利时间也就长。一般情况下，一个房子的寿命在100年左右，最短也在60年以上。从借钱买房的角度来看，投资房地产不但得到了物业的产权，而且至少可以赢得40年以上的获利时间。房地产增值潜力另一个表现是，它能够有效地抵消通货膨胀带来的负面影响。在通货膨胀发生时，房地产和其他有形资产的建设成本不断上升，房地产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度要大，但像钞票这样的非实质资产却因此不断贬值。基于此，许多人便把房地产作为抗通货膨胀、增值和保值的手段。

影响房地产价值的外部因素有哪些房地产的发展受到一个国家的整体社会背景和经济形势的影响，在许多情况下，房地产的价格随着这些外部因素而变化。因此要真正了解房地产价格变化的原因，就必须先搞清楚和房地产价格相关的各种外部因素。

就宏观方面而言，以下各种因素对房地产都会产生影响。这些因素主要包括：

1.经济因素每年、每季和每月由权威部门公布的各项经济数据，如经济增长率、国民消费指数增长率、通货膨胀率、银行基准利率的变化等都能引起房地产价格的波动。掌握了这些基本情况，对整体经济的运行趋势就有了基本的了解。

2.政治因素政府大选时的政策，尤其税务制度改革方面的信息、各类支持经济发展的举措等也会引起房地产价格的波动。

3.技术因素科技方面的发明创造、生产工艺的创新、重大技术的普及和运用可能会引起房地产价格上涨。

4.人口增长人口的变化、就业率的增加都能刺激房价。

还有很多因素，在这里就不一一列举了。根据“蝴蝶效应”的原理，这些因素中的任何一个都可能导致房地产价格的变化。

以利率对房地产的投资影响为例。所谓利率，更准确地说是基准利率，是一个国家的中央银行或储备银行独立于政府用来调控国家经济的一个杠杆。也就是说，这一基准利率是作为其他利率变化的基准线的，诸如房屋贷款中的标准浮动利率、银行的各种存贷款利率等的变化，都与基准利率有关。由于基准利率影响到资本市场上金钱的流量，进而直接影响到房地产投资的资金量的大小，比如说房屋贷款额度的大小，因此房地产价格也会受到牵连。

在金融市场上，中央银行基准利率是市场利率的核心，后者一般会随着前者而变动。高基准利率会降低金钱的供应量，引起房地产投资萎缩；低基准利率会增大货币供应量，推动房地产投资扩大。但长期的超低基准利率则会导致地价暴涨，甚至形成房地产价格的泡沫。

再比如说通货膨胀对房地产投资的影响。通货膨胀发生时，房地产价格肯定会上扬，因此，拥有房地产的人财富会随之增值，而没有房地产的人就更加买不起了。其结果是，通货膨胀使那些拥有大量房地产的人的收入及财富成倍地增加，没有房地产或者只有少量房地产的人的收入和财富则相应减少，从而导致一个国家的国民收入及财富进行再分配。通常，中、低收入群体受通货膨胀的影响最为严重。

但是，房地产价格随通货膨胀升降的事实并非在任何情况下都如此。这就使我们在观察通货膨胀对房屋价格影响的同时，还应注意市场的供求关系。

房地产投资的原则是什么投资房地产，一般来说，主要有三种投资方向，即投资写字楼、投资商铺、投资二手房。对于这些不同方向的投资，有着不同的投资原则，下面分别给予详细讲解。

1.写字楼投资三原则原则一：准确选择区位。土地增值是房产增值的前提，通常城市的主中心区土地的稀缺性最为突出，增值空间最大。而且城市主中心区人流、物流、信息流、资金流汇聚，资源优势得天独厚，因此区位成了衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首要因素。

原则二：注重楼房品质。写字楼的品质包含了很多方面的内容，如交通是否便利，停车场设计是否合理，房屋结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

原则三：留意配套服务是否完善。在配套服务方面，主要是信息化配置和智能化配置，如外部宽带接入、网络系统的配置程度与可变性等是需要着重考察的方面。决定投资能否保值和增值的另一个重要因素是物业管理的好坏。你要对物管公司的品牌和社会口碑等进行详细调查。

2.商铺投资三原则原则一：地段良好。地段是决定商铺是否值得投资的第一要素。地段决定了人气，如果地段好，即使价格稍微贵一点儿也是值得投资的。

原则二：人气旺。对商铺而言，最有人气的地方才最有价值。传统商业区人气最为旺盛，各方面设施完善成熟，但一般成本较高；而一些新兴的商业中心，购物环境相对宽松，人气也在逐渐旺盛起来，投资这些新兴的商业中心，成本相对来说要低，但升值空间更大。

原则三：市场定位准确。准确的市场定位可以大大提高投资的回报。在社区商铺投资方面有三个方面需要重点考察：一要考察周边商业网点是否稀缺，二要考察开发商是否善于经营商铺，三要考察人流是否大。

3.二手房投资三原则原则一：考察房屋结构。考察房屋结构，主要看户型，有的房屋由于建造时间早，户型太老，设计明显不合理，以后出租或转卖就会比较麻烦。

原则二：考察配套设施及周边的环境。投资二手房一般是为了出租或者转卖，要想房子好出租或出售，必须考虑到这套房子所在小区的绿化、保洁、清洁、生活配套等细节，如水、电、暖气管道、天然气管道等。只有配套设施好，房屋升值空间才大。除了这些细节外，小区周边的环境也不可忽略，有的二手房所处的小区环境虽好，但如果碰到周边有大规模的拆迁或改造，其施工带来的干扰和不便可能持续一两年，那就会对房子的出租或出售造成一定的影响。而有的二手房，虽然规模不大，但周边的街区公园面积可能很大，还有许多生活、商业配套设施是和周围的住宅小区共享的，这在很大程度上弥补了本小区的不足，这样的二手房是值得考虑的。

原则三：审察房子的质量。在购买二手房时，许多人非常注重房子的使用年限，其实这是一个误区。房子的质量是由建筑材料、施工工艺、施工质量等决定的，所以不同的房子质量千差万别，有的房子也许建成时间不长，但由于建材或施工等原因，房子的质量反而不如一些老房子好。

雨天是考验房子质量的好时机，下过大雨后，无论业主先前对房子进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”。这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水就能一览无余。尤其要留意阳光、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

如何做好房产投资的前期准备房地产投资同其他投资一样，不具有稳定性和可知性，没有人能保证做房地产稳赚不赔。而且房地产市场会受到各种经济和政治等因素的影响，因此在投资房产前要做好充足的前期准备。

1.以银行为风向标通常大多数买房人看房产市场的方法其实很简单，就是看银行对买房贷款的态度，银行松手，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度有时候比政府官员和专家说出的话更真实、更可靠，可信度很高。所以，投资者通常是以银行为风向标。

2.从新闻报道中收集信息目前，媒体的报道确实含有不少水分，投资者要学会收集资料，从这些报道中提取有用的信息。

3.把握好投资与投机的关系同其他市场一样，在房地产市场赚钱，要把握好投资与投机的关系，有时也要善于投机，要会钻空子。

4.参考平均价经常有人讲房屋平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。

5.培养稳定的心理素质其实房地产投资和其他投资一样，一定不要忽略人们的“羊群”心理，如果谁认为自己能摸到市场的价格底线，那就不如去买彩票。如果不是急于需要，当房价一路下跌时还是持币观望比较好，宁愿市场开始走高买不到最低价，也不要有抄底心理。

投资房产有哪几种方式住房投资是目前越来越流行的一种投资方式，除了直接购房这种方式外，人们还可以选择另外6种形式：

1.合建分成。合建分成就是寻找旧房，拆旧建新，共售分成。这种操作手法要求投资者对房地产整套业务须相当精通。目前不少房地产开发公司都在采用这种方式。

2.以旧翻新。把旧楼买来或租来，投入一笔钱进行装修，以提高该楼的附加值，然后将装修一新的楼宇出售或转租，从中赚取利润。

3.以租养租。即长期租赁低价楼宇，然后以不断提升租金标准的方式转租，从中赚取租金养租。如果投资者刚开始做房地产生意，资金严重不足，这种投资方式比较合适。

4.以房换房。以洞察先机为前提，看准一处极具升值潜力的房产，在别人尚未意识到之前，以优厚条件采取以房换房的方式获取房产，待时机成熟再予以转售或出租从中牟利。

5.以租代购。开发商将空置待售的商品房出租并与租户签订购租合同。若租户在合同约定的期限内购买该房，开发商即以