第799章

    “商业，商业，商业，怎么又是商业抵押？这报上来这些项目怎么没一个是普通住宅的？”常珂发火道。http://m.gudengge.com/7336960/

    “商业住宅风险很大，我也和业务部门的人说了，可是他们说商业住宅的项目很多，普通住宅的都给别人抢走了。而且业务人员说指引里面也没有说不能做商业抵押。”

    “说是这么说，但是商业住宅和普通住宅比较起来当然是拿普通住宅的地了。现在的房地产市场就是这样，虽然生意也不一定会死，但是绝对没有普通住宅来的安全。”

    “没有业务呀怎么办？”

    “怎么会没有业务呢？”

    “这些地产商都坏的很，他们需要知道我们能给到多少钱才有可能和你谈，才会有好的抵押物抵押给你。常总你能告诉我，我们一次性能放多少钱吗？”

    其实这也是常珂担心的。他现在也不知道秦小可承诺的募集资金到底在何处？

    他只知道。秦小可让姜明超在良品网的一个区域内专门卖资管产品，现在网站已经开发好了，就等着他的产品上限了。

    “秦总，现在地产商他们都说，需要知道我们能给多少钱，在多长时间内能给钱，这样他才能给我们好的抵押物。”

    “能给多少钱？这个其实要根据募集资金的情况来看，我现在也不知道能卖掉多少。”

    “所以这就是最大的问题。秦总，如果这个难题不攻破的话，都没有地产商愿意和我们谈。”

    “他们想要多少钱？”

    “他们普遍的要求是5个亿的规模，一个星期内放款，这样就能给我们满足432条件的住宅抵押。”

    “432”是银行、信托公司对房地产开发企业发放贷款的红线。

    432的核心无非是防止房地产商空手套白狼：防止“圈地”炒地皮，防止工程烂尾，要求房地产商自掏土地款，开发进度达到四证条件才可以发放开发贷。

    比如，一个地产商拿了一块地，三年了没有开发，每年都拿这块地融资，用融资的钱把之前买地的自有资金替换出来，然后坐等地价上涨出让，这相当于用银行的钱买了一块地，最后卖掉，自己没怎么掏钱还挣了个差价，防止的就是这种情况。

    按照432融资条件的设计，房地产项目的资金流是这样的：房地产企业拿自有资金购买土地，然后用自有资金垫资开发建设，待项目取得四证之后，申请银行开发贷，但总投资中始终有自己25％的自有资金比例。

    注意，在银行开发贷之前，一直是房地产企业自有资金在运作，即使拿到银行开发贷，也必须有25％是自有资金。待项目取得预售之后，可以用预售资金偿还银行开发贷。

    其中“4”是指开发商进行信托融资前要拿到《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》四证；

    “3”是指地产商必须至少投入30％的自有资金；

    “2”是指开发商必须有国家二级资质。