（1）中国的土地能出租吗？1988年《宪法修正案》目的之一，就是要实现土地所有权与土地使用权的分离，实现土地使用权的有偿流转。而且，这种土地使用权的有偿流转，在当时的立法者思想中，主要是通过租赁关系来实现的。现在随着中国房地产市场的发展，国有土地使用权已经实现了租赁转让，而农村宅基地使用权能否通过租赁实现转让，答案依然是否定的。依据我国现行法规定：禁止农村村民单独出租宅基地使用权，收取地租；但是允许农村村民出租房屋给本集体经济组织成员，出租房屋期间，宅基地使用权一并转移；农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

（2）宅基地使用权能否抵押？2007年3月16日颁布的新《物权法》第一百八十四条明确规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外……”据此规定，宅基地使用权是不能抵押的。但是新《物权法》第一百八十条规定了抵押财产的范围：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权……可见，农村的房屋是可以抵押的。这里又出现了新的矛盾：如果农村村民用自己的房屋作抵押向银行进行贷款，一旦贷款无法偿还，银行将对抵押的房屋进行拍卖，但是宅基地使用权无法拍卖，这样将会同样造成与城镇居民购买农村房屋相同的问题。如果向本集体经济组织成员进行拍卖，会因为本村村民经济情况类似，且已有宅基地而使房屋最终流拍。所以，实践当中，银行一般不会接受农民用房屋作抵押进行贷款。

（3）对于宅基地使用权能否出借或赠与，我国法律没有明文禁止。因此在我国，农村村民出于亲戚关系或者其他情谊，也出现了不少的宅基地赠与和出借现象。但是，这里仍应注意，赠与和出借宅基地的对象也只能是本集体经济组织成员。

案例介绍原告杨某与被告梁某是同村的亲戚，梁某大学毕业后留在城里工作。梁某想找块地方盖房，而杨某有块宅基地，但无钱盖房，所以便让梁某出钱在杨某的宅基地上建了两间房，房屋建好后，梁某自己没住，却将房屋出租。现在梁某单位分了房，而杨某的女儿没有地方住，所以杨某诉至法院，要求梁某将房屋两间归还，并赔偿杨某租房的损失1万元。梁某辩称，杨某所述与事实不符，当时是杨某将宅基地送给了他，本案实际上应该是宅基地纠纷。而且梁某自身缴纳了建房的各种手续费，房屋也完全是梁某出资建造的。所以上述房屋自始至终与杨某无关，现杨某对上述房屋主张权利没有依据，其只能对宅基地主张权利，而宅基地纠纷不应由人民法院处理。

案例分析梁某系城镇非农业户口居民，城镇居民在通常情况下，无权申请在农村建房。但是，城镇居民如果依照了法定程序经过审批取得了农村宅基地也是可能的。国务院颁布的《土地管理法实施条例》第二十六条对此进行了规定，其步骤如下：

（1）城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，应先经其所在单位或居民委员会同意，然后向土地所在地的农业集体经济组织或者村民委员会或者乡镇农民集体经济组织提出用地申请；

（2）土地所在地的村民大会或村民代表大会对申请进行讨论并经法定的程序进行表决；

（3）村民大会或者村民代表大会通过后报经乡镇人民政府审查；

（4）乡镇人民政府审查同意后，报县级人民政府批准。

但是，本案中，梁某并未获得有关部门的批准，故上述土地的使用权应该归属杨某。梁某称杨某已将批给自己的宅基地转送给他，没有事实及法律依据。根据房屋的审批手续及所占有的土地的具体情况，杨某为上述房屋的所有权人。梁某使用上述房屋，与杨某没有期限的约定，故房屋所有权人可以随时主张权利。现杨某要求房屋占用人梁某腾退房屋，应予以支持。上述房屋双方当事人均认可系由梁某出资建造，且杨某亦表示愿意对梁某所出资金予以折价补偿，故在梁某腾退房屋的同时，杨某应对梁某予以补偿。因梁某使用杨某的宅基地建房并居住，相关的手续费由其自负。杨某要求梁某赔偿其租房损失1万元，因双方并未约定使用方式与使用期限，故杨某的上述主张没有事实及法律依据。

§§十、宅基地征收补偿安置 。VIP。♂丝♂路♂文♂学♂网*♂www.wen♂xue.c♂om