宅基地关系到中国八亿农民安身立命之所，实属重要，讨论宅基地使用权流转问题，必须先要明确两个前提。其一，在我国，房屋和土地是两个所有权的客体，是两个分别存在的“物”，物权法继续肯定了这一立场。其二，关于地与房这两类物的流转，宅基地属集体所有（参照《中华人民共和国宪法》第十条第二款后段），任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。房屋可以由个人所有，也可以由法人、集体、国家所有，房屋原则上可以流转。

笔者注意到，传统民法中的“地上权”区分为两种不同的类型，即建设用地使用权和宅基地使用权，分别对应于国有土地和集体所有的土地。这种二元构成的选定有其背后的无奈，即建设用地使用权是我国房地产市场的要素，有独立的交换价值；而宅基地使用权游离于市场之外，无多少自由可言。问题在于，房屋要流转，而土地所有权以及作为用益物权的宅基地使用权却不可以随便流转，就会出现“房走地不走”的局面。这与我国房地产管理政策中的“地随房走”形成的矛盾该如何解决？我国现行法法律规定开出的“药方”是：不允许宅基地单独转让，即禁止买卖宅基地；房屋只能在集体经济组织内部流转，宅基地使用权与房屋一并无偿转让；禁止城镇居民在农村购置宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

案例介绍1981年，北京市海淀区四季青乡某村村民孟某之母，经大队批准在村中建北房3间。孟母死后，孟父于1985年将房屋以6500元卖与城镇居民崔某。后来，崔某出资对原来的房屋进行了翻建及装修。现共有3间南房、3间北房和1间西房，并住在该房内。2005年1月25日，孟父死亡。孟某诉至法院，请求法院确认孟父与崔某签订的房屋买卖合同无效，要求崔某返还宅基地和房屋。

案例分析双方进行房屋买卖的时间为1985年，而《土地管理法》于1986年颁布。但在《土地管理法》颁布之前，1982年《中华人民共和国宪法》已规定了农村宅基地属于集体所有的性质。1982年1月7日《国务院批转〈第二次全国农村房屋建设工作会议纪要〉的通知》也规定，社员建房和村镇建设用地，必须履行申请审批手续。集体划给社员的宅基地，社员可长期使用，所有权仍归集体，严禁买卖、出租和违法转让。同年，国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》中规定，社员对宅基地、自留地、自留山、饲料地和承包的土地，只有按照规定用途使用的使用权，没有所有权。国务院的相关规定及政策，均严格禁止农村宅基地的违法转让。因此，孟父将农村宅基地上建设的房屋转让给城镇居民崔某的合同无效。崔某应当将房屋腾空后交还孟某。同时，孟某也应当将购房款退还崔某。由于房屋买卖行为发生在1985年，20年间，社会经济条件及房屋价格均发生较大变化，且崔某已经将房屋翻修重建。如果只退还崔某购房款或房屋现值价款而不考虑该房屋现在的区位补偿价值，崔某凭此款已不能购买到适合的住房。且如遇拆迁，孟某则可获得巨额补偿款，这对崔某显失公平。故应该依据评估公司出具的咨询报告，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，对崔某予以补偿。

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