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44.什么是宅基地?它可以分为几类?

作者:王思锋

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宅基地是指已建有房屋、曾经建过或者将要建筑房屋的土地。广义上理解,宅基地不仅包括房屋建筑使用的土地,还包括用于建造辅助用房、院落、房屋周围空地以及种植植被或修建其他附属物等所占用的土地。

我国目前按照宅基地所处区域不同,将其大体分为城市宅基地与农村宅基地。城市宅基地由国家所有,由城镇居民享有使用权,在宅基地中占据极少数;本书对宅基地的研究与调查仅限于农村宅基地,并仿效通行做法,将其简称为宅基地。农村宅基地是指为保障广大农民的生存利益,由农村集体所有,但由本集体村民无偿使用用于建造住房及其他附属设施的相关土地。

宅基地与房屋是分离的,还是一体的?虽然在调研的过程中,有很多农民认为宅基地是村里分给我的,让我在上面盖房居住,房怎么能离开地?事实上,我国实行的是房地分离的二元体制,即房权与地权需要分别登记、分别管理。两权的权属、权能以及权利的取得、行使、转让等均需要区别对待。所以绝不能简单笼统地将二者混为一谈,在申请到宅基地后,便开始私自建房;在卖出房后,买卖双方也不去办理宅基地使用权证变更登记;卖出住房时,将宅基地一并作价出售;上述种种做法均是对我国房地分离的二元体制的无视或错误认识。但另一方面,由于房屋等不动产的特殊性质及房地分离可能造成巨大的财产损失,依照我国土地管理法规以及新《物权法》的相关规定,在某些特殊情况下,我国实行“地随房走”的制度,此部分将在本篇后面详细论述。

案例介绍陈雪原系许昌地区长葛县人,于1971年来临颍县境内做小生意,因无处居住,与被告樱桃郭村七组达成协议,由樱桃郭村七组给陈雪解决一处宅基地,陈雪以青苗赔偿费支付给樱桃郭村七组2600元钱。樱桃郭村七组划给陈雪的宅基地属于可耕地,陈雪在该处宅基地上建房居住,并在此做生意,个体经营。但陈雪一直未取得该处宅基地的合法使用证。1994年12月份,樱桃郭村七组为收回该处宅基,在未经有关部门批准的情况下,组织七组村民,由郭玉申带领,驾驶拖拉机,将陈雪经营的所有商品非法扣押,并把陈雪居住的房屋全部拆除。陈雪现住在亲戚家。陈雪向临颍县人民法院起诉,要求法院维护自己对宅基地的使用权,并要求被告赔偿其全部损失。

案例分析陈雪所诉宅基地使用权,没有政府部门颁发的使用证,所提供的土地转让协议从实质上和形式上都不合法,其确认宅基地使用权的请求,依法不应维护。但陈雪的房屋和所经营的商品是个人的合法财产,任何组织和个人非经法定途径,不得擅自处理。樱桃郭村七组非法扣押陈雪财物,拆除房屋,属于侵权行为,陈雪请求返还财物,赔偿损失,应予支持。

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