农村房屋买卖关系的有效成立，首先要求双方当事人必须是具有完全民事行为能力的人。未满18周岁的未成年人属于限制民事行为能力的人。其次要求双方当事人必须是协商自愿，是双方合意的意思表示。任何一方不得以欺诈、胁迫的方式与另一方签订合同。最后，农村房屋买卖合同必须遵守法律的强制性规定，合同条款应该具体明确。

案例介绍原告张甲、张乙系亲姊妹，她们的父母早亡，留下遗产房屋5间。当时姊妹俩年幼，孤苦伶仃，只有张甲在队上出农业工，生活十分困难。1972年（当时张甲只有17岁），被告李某（大队党支部书记）邀请大队副书记、大队会计、贫协主席和其他3名社员在场，由贫协主席草拟卖屋契约，临时喊张甲到场照抄了一份卖屋契约，但当时未当面议定卖价，张甲在照抄的契约上也未填写卖价款金额，后来空白处的金额“伍佰玖拾捌元”是大队会计填写的。张甲是在第二天李某送屋价款欠条给她时才知道作价598元的。后张家姊妹双双出嫁，房屋由李某居住管理，并多次进行整修，扩建了3间房子。1981年，李某又在另地建筑新房，拟将原房出卖，有人出2000元买价，张甲以房屋价款未清，否定买卖关系，于1982年3月强行搬进该房居住，双方发生纠纷，张甲起诉到法院。法院查明：买卖房屋契约是被告事先请人拟稿，而后邀请大队、生产队干部在场，只要求张甲照抄了一份空头契约，双方并未当众议定屋价，契约上屋价款金额空白处是李某背着张甲由大队会计填写的。卖契上载明“经凭证人按当地时价议定屋价伍佰玖拾捌元，当面一概亲手领清，并无尾欠”。立约时间是1972年9月2日，而随后几年内实际兑付买房款给张甲481元，尚欠117元。

法院经过审理认为：原、被告双方的买卖房屋的契约，系被告李某单方面预先制作成稿，双方未当众协商达成协议，原告仅照抄了一份空头卖契，价款金额是他人背着卖方填写的。且卖契上载明“经凭证人按当地时价议定屋价伍佰玖拾捌元，当面一概亲手领清，并无尾欠”，与买卖事实不符，具有欺骗性。契约上载明“立出卖房屋字人张甲姊妹二人”，张甲当时17岁，妹妹13岁，均系未成年人。按法律规定，年满18岁的成年人才有完全民事行为能力。有完全民事行为能力的人，才能在法律上发生、变更或消灭民事上的权利和义务关系。张甲姊妹俩属限制民事行为能力的公民，她们未得到其法定代理人同意订立的契约均为无效。据此，张甲与李某的房屋买卖关系应宣布无效。但张甲个人当时满17岁，已参加劳动，能独立思考和表达自己的意志，她应对个人参与的一定的民事活动负责任。在处理这一案件时可以考虑买卖双方收付屋价款的情况和多年来无异议的实际进行调解，由被告补价或返还部分房屋。最后，法院调解不成，判决宣布买卖关系无效。

案例分析从本案的具体情况来看，法院的判决是正确的。因为这一房屋买卖关系不符合农村房屋买卖合法有效的构成要件。第一，双方当事人必须是具有完全民事行为能力的人。而作为卖方的张甲姊妹未满18岁，属于限制民事行为能力的人。第二，房屋买卖必须是双方协商自愿、等价有偿。但此案中的房屋买卖，被告在原告当时生活困难、年幼的情况下进行房屋买卖，作为大队书记的买方有欺诈行为，买卖不是出于双方协商自愿。第三，房屋买卖关键要讲明价款，而且应是公平合理、等价有偿。价款是买卖合同必须具备的条款，必备条款一旦缺失，将导致合同不成立，更不可能生效。而本案被告作为买方没有讲明买价，不与原告即卖方协商，还在契约上写上款已交齐，却又不按契付款，至诉讼时还有一百多元房款未交清。据此，足以认定该房屋买卖关系无效。

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