《土地管理法》作为现行调整土地管理方面的专项法律，第八条确立了包括宅基地所有权在内的各种类型的土地所有权，该条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”可见，“农民集体”是宅基地的所有者，拥有完全的所有权。但是，从现行立法上考察，与土地所有权的国家所有不同（国家属于特殊的民事主体），土地所有权的“农民集体”所有中的“农民集体”的内涵和外延无法界定，极为模糊。从《民法通则》的规定来看，“农民集体”并不是一个独立的民事主体形态（其承认的民事主体只是法人和自然人两种）。2007年3月16日公布的《物权法》为我们提供了较为清晰的答案。该法第六十条规定了农民集体所有权的行使：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”由上述规定可见，村集体经济组织或者村民委员会作为宅基地的经营管理者，可以代表农村集体行使宅基地所有权。

案例介绍原告徐某于1991年元月购买被告秦某坐落于李沧区新村某处房产。原告支付购房款后，被告将该房屋以及房屋的土地使用证、私房所有权证交给了原告，原告合法使用该房屋至拆迁。2003年5月原告与青岛华易置业发展总公司就该房屋签订了安置协议，原告按协议的约定交纳了房屋差价。因房屋的土地使用证、私房所有权证仍登记在被告丈夫闫志臣（1988年去世）名下，因此需要被告协助办理房屋过户手续，但被告不履行其应尽义务，原告请求法院判令被告协助原告办理房屋过户手续。

被告辩称，合同签订当时，该房屋土地属于集体所有，按法律规定，集体所有土地不允许买卖。李沧区人民法院在审理中认定，本案中秦某与徐某签订房屋买卖合同时虽然所依附的土地属于新村集体所有，但本案中新村由原村民委员会更改为社区居委会，原村民已办理了农转非的户籍登记，本院认定该集体经济组织成员已转为城镇居民，所依附的土地使用权的性质也随之发生变化。法院判决，坐落于李沧区李村街道办事处的这处房产拆迁的权利、义务归原告徐某享有和承担。

案例分析由于价格较为便宜，部分市民购买了原来属于集体性质的农民房屋。后来随着房价的节节攀升或拆迁等，这部分房屋极易引起纠纷。纠纷的焦点就是房屋的土地性质是集体所有还是国家所有。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第2条第五项明确规定：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地属于全民所有即国家所有。在以上这个案例中，李沧区新村村民的农村户口已转为城镇居民户口，集体土地也由所在区土地管理局代政府收归国有，性质已发生变化，因此被告以农村宅基地房屋不得出售主张合同无效，请求原告返还房屋的理由不能成立。

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